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雄牛资本传承千年的智慧:古代怎样“调控”房地产-光谷汇金中心
时间:2017年05月25日 | 作者 : admin | 分类 :
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传承千年的智慧:古代怎样“调控”房地产-光谷汇金中心
苏轼的弟弟苏辙写过一首诗:平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。(《将拆旧屋权住西廊》)他写这诗的时候已经是个七八十岁的老翁了,在古代那种“人生七十古来稀”的环境下,苏老先生能活这么长时间已经是太够本儿了。这房子他实在是住不了几年,不免令人嗟叹。
但是不免也让人产生了一个疑问:作为一个官员并兼职大文豪的苏辙为啥快等到死才买房呢?答案是:房价太贵,而且不是你想买就能买的。
正是因为古代房价也是让大部分人觉得高不可攀,自然国家为了保持经济的健康可持续发展,维护社会稳定,也必然会出台一些政策进行房地产的控制。让我们来细看一下中国古代房地产的状况及政策纪欣妤,或许你会惊讶的发现如今的政策其实都是吸取了古人的智慧与经验。
汉代的限购政策
在西汉的时候有过这样一条政策:“欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》)
这政策是说你想买房必须有一个条件,那就是你只能买紧挨着你现在房子的房产。这可以说是很古老的限购措施了。其实这种政策看起来不可理喻,其实在当时是有目的的。
西汉的时候人口啊、房子啊都是需要交税的,所以这些你家里几口子人、几套房都必须登记。但是怎么登记呢,
何超雄
这就靠两招:一是你自己登记、二是为了防止你报假还有个乡里可以互相揭发的制度。你想想你要是这儿有房,那儿有房,你一年换着好几个地儿住,四下的邻居恐怕就拿不准你的家底儿了。那么你报假账怎么办,国家的钱是那么好赖的?
自唐代延续了千年的限购政策
唐朝出台了一种持续了一千多年的限购政策,“天下诸郡……有田宅产业……先已亲邻买卖。” (《唐会要》)即全国不管哪个城市,一切地皮和房产,想出售,先问亲戚和邻居。其后的朝代基本都有类似的规定,其实这政策和西汉那个有类似的目的,就是让卖房麻烦,减少不必要的房屋交易。
此后,五代十国规定,“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及著价不及,方得别处商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人骑盟网。
宋朝规定得比五代十国时还要细致,“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。
假如你不问亲邻,亲邻发现你的房子住了新人末世血灾,可在一年(南宋改为3年)内向官府告状,要求以原价赎回,重新出售,并以房亲为第一售房对象,四邻为第二售房对象。除非亲邻们逃荒逃到了外地,你急等用钱,又无法询问,你不得不卖房,同时有见证人签字画押,有买卖合同,有缴税证明,有公章,政府才不予追究。
元朝的规定似乎更加民主了。 “前去立账,遍问亲邻,愿与不愿执买,得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》,收录于《中国历代契约会编考释》) 宋朝口头上征求亲邻同意买卖已经无效,必须要有字据证明了。亲邻愿意不愿意买,还要白纸黑字的签字画押,愿意就买卖,不愿意再找下家。
这种规定是为了保护当时的宗族制度。中国古代的社会基础是宗族制度,一切的不动产在法律和道德两个层面都是个人与族人所共有的,尤其是房屋这种由祖上遗留的房产,如果未经叔伯兄弟同意就出售,很可能伤害其情感与利益。为了维护这种基础制度的稳定,减少宗族内部的纠纷,朝廷规定在卖房前一定要先征求亲属的同意。另外,也为了便于亲邻检举,进而便于政府控制每一户居民。简言之,政府人为设置亲邻障碍,必定减少住房交易,必定增加居民迁徙的难度,这样把百姓都固定到土地上,统计人口也好,征收赋税也好,勘破案件也好,都变得很容易。
事实上,一直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍曾志权,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续,因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜,解放前夕,还有人在买房之前,先在报纸上刊登启事,让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系,如有意见赶紧提,别等成交之后再找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》,上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。
宋朝二套房限购政策
宋真宗大中祥符七年诏令:“现任京朝官除所居外,无得于京师购置产业。”当时之所以会出台这样的诏令,一是为了限制兼并,二是为了平衡住房市场上的供需矛盾,让老百姓有房可买。
现在政府出让国有土地给开发商,用的方式是招、拍、挂,即招标、拍卖、挂牌。宋朝朝廷同样是这样卖地的一介匹妇,不过当时不叫招标和拍卖,而是叫做“实封投状”:朝廷公布地块和底价非常家庭,有意向的买家把自己能出的价钱写在纸上,装到信封里,投进朝廷指定的标箱,报价期满蒋碧薇,朝廷开箱,公开念出各人的报价,出价最高者可以买到地皮埃尔隆德。
明清时代外地人限购政策
明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。
明朝的规定是这样的:“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编万历问刑条例任所置买田宅》)敢在工作所在地买房,让朝廷得知,打五十大板,开除公职,最后还要没收你买的房子。
清朝的规定则在照搬明朝法律的基础上又加了一条:“旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)就是说,不光限制官员购房,还限制旗人购房,凡旗人去外地工作,胆敢在工作地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房,当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房人一起受处分。
明清政府何以要这样规定?目的是严防官员腐败,维护自身统治张佳迪。毕竟官员收贿方式花样繁多,又唯独无偿或者低价受赠不动产最难查清,别人超低价甚至无偿把房子给你了蓝丁香,但是对外宣称是这位青天大老爷花了一辈子的俸禄买的这套房子。你怎么查,这真不好查,既然不好查,于是干脆就不让他们在工作地拥有房产。那些在任职地买了房的,会被默认为贪污,受到严惩。
明清时代的保障房政策
《明太祖实录》记载:洪武七年农历八月,朱元璋给南京的官员下了一道圣旨,在龙江找了一块闲置土地,盖了260间瓦房,供没有住房的南京人居住,跟现在的保障房性质大概相同。南京的官员很快执行了。一个月后,朱元璋又给上海(当时叫华亭县)的官员下旨萧百成,让他们对宋朝留下来的居养院进行翻修,修好后让没有住房的上海人居住。上海的地方官也很快执行了。
试点成功,朱元璋认为可以在全国复制“南京模式”了。当年年底给中央的官员下旨:“全国范围内,没饭吃的,国家给饭食;没衣服穿的,国家给衣服;没房子住的,国家给房子”。明太祖之后,各大城市的房价还是扶摇直上,朱元璋“居者有其屋”的梦想彻底破灭了石悦军。
明朝以后,因为城市的发展,城市居民的住房渐渐成了执政者不得不关心的问题。于是,在清朝,经济适用房出现了。但清朝的经济适用房和明朝以及现代的恰恰相反,清朝的经济适用房是专门为特权阶层建造的。
清朝初年,大批旗人来北京定居,清政府将汉人统统搬到外城去住,把内城腾出来给旗人。内城房子盖好后,清政府按品级给旗人分配,一品官20间,二品官15间,三品官12间,四品官10间,五品官7间,六品七品官4间雄牛资本,八品官3间,九品官和没有品级的普通旗人一人两间。
到乾隆年间,旗人越来越多,内城房子不够用了,而且一些旗人吃喝嫖赌,领的钱粮不够用,把政府分给他们的房子偷偷卖了出去。乾隆一方面继续给旗人盖房,另一方面开始搞房改:第一,国家不再给旗人免费分房(有特殊贡献以及跟皇室有特殊关系的旗人除外),哪个旗人嫌房子不够住,可以向政府申请购买;第二,原来分到的房子可以卖,前提是你得把它从国家手里买下来,从公房变成私房,从只有使用权变成拥有所有权。
于是,旗人花了很少的钱,把原本属于公家的房子伯俊软件,统统变成了私人财产。乾隆四年,一个叫额森特的旗人交给内务府57两银子,就买下了一个坐落在正阳门外高井胡同、拥有三间正房两间厢房的小型四合院。这个四合院按市价,至少500两银子。像额森特这样享受到经适房的旗人,乾隆年间至少有50万人。
在清朝,不仅北京城里为旗人修建了海量的经适房,全国各地到处都有享受特殊优待的旗人居住区近视回归镜。以南京为例,当时明故宫至通济门的一大片区域都划给了满人。满族人聚群而居,因此南京人把这块地方称为“满城”。至今阎永波,在这一块区域内,还留有蓝旗街的名字,顾名思义,当时这里是蓝旗满人的经适房。
明清设“找房款”制度防炒房
明清时期没有人囤房,其原因就是“找房款”制度。简单来说就是刚开始我卖房时卖了你1万块,过了些日子,我发现房价已经涨到了5万块了,那么我拥有一次让你“找补”给我房款的机会,即卖方向买方追讨一部分货款簸箕的读音,以补足商品的价值。
康熙六十年(1721年),江苏武进人刘文龙将自己的一亩八分地以7两银子的价格卖了出去,时隔8年,刘文龙以“原价轻浅”为由,委托中介向买家“找”了1两银子。自明清到民国,找房款现象屡见不鲜。
清朝政府明文规定,允许卖方“凭中公估找贴一次”。即使买卖双方已经钱货两讫,房子也过户到买主名下了,如果后来房价涨了,卖方仍有权利让买方再掏一次钱。而且在历朝历代,朝廷往往都会限制一个人拥有园宅地的面积。如果购买超过指标,那么每超一亩就得挨十大板。
古代对囤地的处理
此外呢,在古代的房地产政策里也有对闲置土地处理的政策。后唐庄宗李存勖颁发过一道赦令:“其空闲有主之地,仍限半年,本主须自修盖,如过限不见屋宇,亦许他人占射。”这是说你的地要是半年不盖房那么对不起了,这地儿别人就能用了。后唐明宗李嗣源也有类似规定,但把半年限期缩短为三个月。
住房问题,从古至今都是老百姓最关注的话题。“上无片瓦我不怪你,下无寸土我自己情愿”。自古以来,吃穿住行都是一个人、一个家庭的大事,也是一个国家或社会的大事朱卫茵。这四个基础性的事解决不好,就会闹出更大的事。所以自古而今,人们都在为如何保证房价平稳而操心,居者有其屋大概是所有人的梦想吧。
END
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